Wednesday, June 12, 2024
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解決房地產沈疴 中國挖肉補瘡

中國房地產企業恆大、碧桂園等相繼暴雷,房地產業陷入無限期低迷,連帶著中國各種指標及數據都不佳,整體經濟一直找不到復甦催化劑。

5月15日,中國官方正考慮要求各地地方政府參與吸收數以百萬計尚未售出的住宅,以挽救房地產市場。17日,官方發布史上規模最大的房地產救市政策,以提振陷入困境的房地產市場,分析認為,雖然這可能讓中國房市看似迎來曙光,但也僅能維持一小段時間。

在中國國務院副總理何立峰5月17日開完「保交房」會議後,北京發布一系列振興房市的全國性政策,中國多家媒體用「史詩級」來形容這個政策力度,《路透》用「歷史性」來形容,中國知名經濟學家馬光遠則稱之為「歷史性轉折點」。

《BBC》形容這次的政策是「三箭齊發」,哪三箭呢?首先,中國全面取消個人首套和二套住房貸款利率下限。此外,對於貸款購買商品住房的居民家庭,首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%,二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%。

第二,中國調降公積金貸款利率,宣布5月18日起下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。

第三,中國人民銀行提供的3000億人民幣貸款,將提供貸款支持國有企業買入已完工但尚未售出的新屋。

世界銀行料,中國房地產投資佔國內生產總值GDP的13%,但若考慮供應鏈投入品,則房地產行業約佔中國GDP的30%。

中國中央到地方 去年推800多條房產振興措施

房地產市場現今是中國最大累贅之一,若這項計畫付諸實施,將代表備受關注的政府救市行動進入新階段。但是過去一年,中國振興房市的政策不少,根據數據,2023年從中央到地方共發布800多條房地產政策,結果卻似乎不太好。

今年前4個月中國住宅銷售額降約47%,未售出的存量住房居於8年高位。分析指出,中國多數政策聚焦於刺激消費「需求端」,卻沒有從「供給端」處理房市失衡問題。

外媒指出,中國上一次有如此大幅度刺激房地產的時候是在2016年,當時是因政府為了快速推高房價。雖然這項方法在當時似乎有效果,但2020年開始出台一些限制性政策後,出現了多家中國房地產商違約、倒閉,留下大量的「爛尾樓」,去年全國賣不出的新房面積較三年前還增加了1.7億平方公尺。

根據2023年中國國家統計局公佈的《中國人口普查年鑑2020》,詳細數據顯示,中國家庭每戶人均居住面積達41.76平方米(約450平方呎),平均每戶居住面積為111.18平方米(約1,197平方呎)。以新房面積1.7億平方公尺計算,中國未售出的新建房屋有151.8萬間。違尚未加計現存的空屋。

中國要地方政府買單 為非一線城市營運跟行帶來風險  

房子賣不掉、房價持續下探,供大於求的狀況持續,再多的的政策都刺激不了需求端,標普全球(S&P Global)表示,中國為重振房地產市場採取最新措施,恐怕將給那些在非一線城市營運的銀行帶來風險。

報告指出,2024到2025年期間,三線城市房價預計將降約14%,這可能會使一些買房者陷入負資產狀況,代表尚未清償的抵押貸款餘額到時候可能超過房產價值,一些買房者可能會因此選擇放棄旗下房產,並拖欠抵押貸款。

而取消抵押貸款利率下限,也將減少貸款機構在出現違約時吸收潛在損失的緩衝能力。銀行將不得不承擔額外的成本,索取違約者其它資產,以降低這類事件中的損失。

中國政府把風險 移到銀行和地方政府頭上

經濟學人智庫(EIU)中國經濟高級分析師徐天辰指出,與先前政策相比,這次中國的政策相當給力。他指出,從心理上來說,會讓投資者覺得中國政府在為這些是買單,但實際上是把風險從房地產轉移到銀行和地方政府上。

他認為,在經濟嚴重下滑的情況下,降低首付比例和抵押貸款利率,對銷售的影響有限且具滯後性,而由國有企業實施的庫存回購計劃似乎也沒有得到政府足夠的財政支持。他認為,可能需要國家將這些開發商國有化,或為他們找到願意購買的買家,這些問題才會被解決。

《美國之音》則報導,經濟學者秦偉平表示,他7年前早已預料到中國經濟低迷後,房地產開發商相繼面臨破產,大量的爛尾樓出現,最終政府去接手,變成保障性住宅。

這次政府的「史詩級」政策,或許會讓中國房市短暫迎來小驚喜,但最終難以持續,政府還可能變相趁火打劫,用低價收購建商精華區的爛尾樓以賺取差價,並在分期付款的過程中最後就不付了,變成典型的「中國式結尾」。

銀行出資金 風險自己承當 

那至於錢從哪裡來?秦偉平說,中國的資金來源其實涉及到好幾家國有銀行來共同出資,並且風險要由銀行自己去承擔,這也說明了中共手上並沒有太多資源,或者至少沒有現金來解決這項危機,所以先前才會發行超長期特別國債。換句話說,就是錢沒有,但政策方向是有的。

中華經濟研究院助研究員王國臣指出,現在就看市場是否買單、以及中國經濟成長如何實現。只有中國經濟成長,消費者增加收入,房市才能恢復信心。

但他表示,目前上述這兩方面看起來都充滿悲觀,中國失業率超乎預期,外資流失也超乎預期,所以整個作用很有限。自由時報0609

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